气温“狂飙”，不少小区泳池又蓄满了水，物业公司收门票、办活动忙不迭，收益也“顺势”进了物业公司的“口袋”，但理应如此吗？

近日，香洲法院审结一起因小区泳池、网球场收益归属引发的纠纷，新上任的业委会要和原物业公司算算公共收益的账。

新业委讨旧债：泳池收益当移交！

珠海某小区业委会：小区业委会换届后，选聘了新的物业服务企业为小区提供物业管理服务，但原物业既不配合小区物业资料等物品的移交，也不退还其管理小区期间游泳池、网球场等公共收益。为此，业委会多次发函要求原物业彻底退出、返还公共收益，原物业始终置之不理。根据民法典相关规定，小区游泳池、网球场等公共收益均属于小区全体业主共有，原物业无权占有。因多次协商无果，现诉至法院，要求原物业返还其经营管理期间游泳池、网球场的收入结余款7万余元及利息。

原物业翻旧账：消防垫资谁买单？

原物业：四年前，小区楼栋消防报警系统大面积瘫痪，为尽快消除隐患，垫付了全面更换消防报警系统的相关费用共计24万元。业委会现对垫付费用不予理会，只推脱是历史遗留问题。游泳池和网球场的收益是公共收益，本身即具有补充公共维修资金的功能，获得的收益应全部用来抵扣消防工程垫资款。鉴于小区公共收益尚不足以全额抵消，扣除之后，本案公共收益数额为零。

此外，根据物业合同约定，原物业受托经营管理游泳池、网球场，此间投入了人力、物力成本，业委会诉请的公共收益并不是纯收益，而是未扣除合理成本的毛收益，按照行业惯例，应当扣除合理成本开支。

“糊涂账”得理清：公共收益这样算！

法院经审理认为，案涉小区物业合同约定，小区游泳池、网球场属于小区公共配套设施，由被告原物业进行维修、养护和管理，因此，被告对上述设施利用产生的经营收入，在扣除合理成本之后，都应属于小区业主公共收益。从被告原物业提供的有关收支明细表显示，游泳池、网球场收支表实际上已列明并扣除了相关支出金额，在未提交其它证据的情况下，被告原物业要求再另行扣除所谓管理成本开支，理据不足。被告原物业应返还小区游泳池、网球场收入结余款7万余元并支付利息。至于消防工程垫资款，由于双方对工程所涉楼栋、款项金额、偿还主体、诉讼时效等皆存争议，不宜将该笔垫付费用与公共收益直接冲抵。双方应积极协调解决，若协商不成，可另循法律途径处理。

法官说法

小区内规划泳池逐渐成为“标配”，物业公司利用电梯设置广告位的现象更是常见。眼见公共收益项目日渐增多，业主们也越来越关心公共收益的多寡、去向、归属。民法典第二百八十二条明确规定，物业公司利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，以更好的保护业主权利。物业公司虽实际经营管理业主共有部分，但系受业主委托，根据民法典第九百四十三条规定，物业公司应将共有部分的经营与收益情况以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，业主依法享有知情权。公共收益的使用亦不可“任性”，应与业主委员会建立商讨沟通机制，物业公司不得未经业主共同许可而擅自挪作他用，不能让公共收益，成为“糊涂”收益。