在新冠肺炎疫情冲击下，社会各类商业经营活动面临重大考验，因而引发的商铺租金、租期等问题，成为租赁双方矛盾激发的“导火线”。

近日，香洲法院对一起涉疫情房屋租赁合同纠纷案作出一审判决,认定承租人单方解除合同构成违约。

基本案情：遭遇疫情，承租人欲单方解除租赁合同

2017年11月，陈某与李某签订房屋租赁合同，陈某向李某租赁位于珠海市区某大型商场内的19间商铺，用于早教机构经营，租期为6年。

2020年2月，因新冠肺炎疫情爆发，陈某所经营的早教机构根据珠海市教育局下发的文件要求开始停止营业。随后，陈某向李某发出《解除租赁合同通知书》，李某回复表示同意减免2月租金、减半收取3月租金，但拒绝陈某解除租赁合同的请求。同年3月，陈某拟将案涉房屋内的物品搬离，但遭到商场的物业公司工作人员阻止，物业公司称除非李某书面许可，否则不可放行。

双方未能就合同解除事宜达成一致意见，陈某向香洲法院提起诉讼。

庭审争议：疫情期间，能否单方解除租赁合同？

庭审中，陈某要求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，李某退还租赁保证金26万元。李某提起反诉，要求陈某支付2020年2月至5月的租金52万元及违约金10万元、赔偿半年的租金损失78万元、确认没收租赁保证金26万元。

陈某称新冠疫情属于不可抗力，因案涉租赁合同履行期间受不可抗力因素影响解除合同，承租人无须承担违约责任。而李某则主张，陈某在疫情期间单方解除租赁合同，造成空租损失，陈某应承担违约责任并赔偿相应损失。

法院判决：承租人无权单方解除合同，应承担违约责任

香洲法院经审理后认为，新冠肺炎病毒具有极强的传染性，疫情爆发的确属于不可抗力事件，但并非一旦出现不可抗力事件即成就合同解除的法定条件。双方合同约定的租赁期限长达六年，至2024年10月31日期满，自2020年年中起，新冠病毒在国内已得到有效控制，居民的日常生活以及教育行业的营业也逐步恢复正常。相比新冠疫情的持续时间和合同剩余履行期间，法院认为本轮疫情尚未达到致案涉合同目的不能实现的程度，故陈某以此为由单方解除合同属于违约行为，应承担相应的违约责任。考虑到陈某及时通知李某解除合同并积极处理搬迁事宜，并不存在故意拖延占用租赁物业的情形，同时综合考虑作为出租人的李某在疫情中应负担一定减免租义务等因素，香洲法院酌情判令确认李某收取陈某的租赁保证金26万元不予退还，陈某向李某支付违约金10万元及租金损失赔偿10万元。

李某不服一审判决提起上诉，珠海市中级人民法院二审驳回李某全部上诉请求，维持原判。

【法官释法】

新冠肺炎疫情属于不可预见、不可避免、不可克服的不可抗力事件。然而，并非受到新冠肺炎疫情的影响承租人即享有无条件单方解除合同的权利，只有因不可抗力事件导致合同目的无法实现，承租人才能解除合同。而合同目的能否实现，则应考虑租赁房屋的用途、租赁期限、租金标准等因素来综合判断。

2020年至今，新冠肺炎疫情无疑重创了服务行业，租赁市场也随之衍生出许多矛盾纠纷。法官提醒，承租人通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为，有违公平原则及恪守合同履行原则，不予提倡。在租赁关系中，出租人与承租人应互相体谅，共担风险。承租人出现租金交纳困难情况的，双方应通过协商暂缓交纳、减交免交或适当延长租赁期限等方式共渡难关。