——房屋权属争议救济途径之惑
龚心愿 黄新波
论文提要：
当事人对房屋权属发生争议时，如何选择诉讼救济途径呢？是应通过行政诉讼来解决，还是通过民事诉讼的方式处理？抑或是两者皆需？这一问题长期以来一直困扰着司法实务者和学者们，目前未有全面、准确的解答。文章认为，房屋权属纠纷根本不存诉讼救济途径的选择问题。因为，行政诉讼无法解决房屋权属争议，且无论其判决结果为何，对于权属争议的解决也无任何实质意义，仅仅通过民事确权之诉就可以彻底解决当事人争议的房屋归属问题。同时，无论不动产登记行为是实行形式审查还是实质审查，都不影响其公定力，且由于民事审判审查登记簿或房产权证不涉及登记行为的公定力，因此不需要先中止民事诉讼。当前的司法实践中，人民法院在权属纠纷案件的立案审查时，应当给予当事人以诉讼救济途径的指引,并尽快从立法上予以完善。
正文：
一、救济途径之惑：行政诉讼抑或民事诉讼？
案例一：澳门居民麦某元夫妇于1988年出资但以麦某元弟弟麦某强的名义报建建造了房屋一栋，并一直居住其内。之后，麦某强取得了房屋所有权证。由于麦某强以该栋楼的房产证上写的是他的名字为由要求“收回”该楼，麦某元遂提起民事诉讼，将麦某强告上法庭，要求法院将此房判归自己。一审法院认为双方诉争的上述房屋，是以麦某强的名义报建，且麦某强取得了《房屋所有权证》，其房屋所有权依法当属麦某强。原告提起上诉，二审认定：虽然一审法院认定事实不当，但判决结果无误，可予维持。
案例二：甲与乙系夫妻，在婚姻关系存续期间，甲与乙购买了房屋，该房屋产权证上登记的产权人为甲一人。后甲持房地产权证将房屋出卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，并办理了变更登记。市房地局为丙颁发了房地产权证。乙得知后，以市房地局为被告向法院提起行政诉讼，要求撤销颁发给丙的房地产权证。法院经审理认为，房屋系甲与乙在夫妻存续期间所购，应为夫妻共同财产。房地产机关在颁证时未审查共有人是否同意即向丙颁发房地产权证，属认定事实不清，遂判决撤销该颁证行为。
上述两个案例尽管一个是民事案件，一个为行政诉讼，但两者结合正好反映出了司法实践中常见的、困扰了当事人、法官和学者们至少十几年且目前尚未完全解决的一个难题 ：当对房屋的权属发生争议时，是应当通过行政诉讼来解决，还是应当通过民事诉讼的方式处理？抑或是两者皆需？ 即其诉讼救济途径该如何选择？对此，理论上和实务中的处理意见和方法有三种：主流意见认为，两种诉讼途径都需要，且应当“先行后民”即应当先通过行政诉讼解决房产权证的效力问题，再通过民事诉讼确定房产归属。如果已提起民事诉讼则应先中止民事诉讼，告知当事人先提起行政诉讼并待行政裁判生效后再恢复民事诉讼。其理由是：只要经过房地产登记，权利人就对相应的房地产享有权利，该民事权利就已被生效行政行为所拘束，要否定其权利，首先必须撤销登记行为，而民事诉讼无权确定登记行为的合法性。 第二种意见认为，当事人可直接提起民事诉讼，法院则可以直接依据房产权证对房屋权属作出认定，无须通过行政诉讼。案例一中的一审法官就是持此种意见。第三种处理方法则是案例二中的做法：直接就房产权证提起行政诉讼，要求撤销或者确认违法或无效。他们总认为房产权证与实体权利（房屋所有权）密不可分，通过撤销房产权证就可以获得实体权利的确认。
我们认为，在发生房屋权属争议时，不存在诉讼救济途径的选择问题，上述三种处理意见和方法都不妥当，也无法高效、彻底地解决权属争议。而要找寻解决这一难题的有效途径和方法，必须先厘清和解答以下几个理论和实践问题。
二、解惑之前提：不动产登记之效力及审查模式分析
（一）不动产登记之效力：推定力、公信力与公定力
实务界和理论界之所以对权属纠纷中的房地产权证的审查有着如此大的分歧与困惑，首先是因为他们没有正确理解和区分不动产登记行为的权利推定力、公信力和公定力。
1、登记的权利推定力。登记的权利推定力包括两部分内容：一是权利存在的推定，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，就推定该人享有该项权利，即使事实上他不是真正的权利人。二是权利消灭的推定，即在不动产登记簿上涂销某项物权时，推定该权利消灭，即使该权利并未真正消灭。这里的“推定”是一个技术性的概念，它的含义是“把什么当作真实的”，而不是说“什么确实就是真实的”。基于此，我们非常赞同这样的洞识：“不动产登记‘权利推定’的规定，实质是规定作为证据的不动产登记簿的‘证据力’。”其目的是“保护登记簿上的权利人，而且不是绝对的保护，实质是免除登记名义人的举证责任，使异议方承担举证责任风险。” 具体而言，在诉讼中，一方只要向法院提交了登记簿或产权证，法院就推定该方为房屋的所有权人，如果对方有异议，法院就要求其举出反证即由异议方举证证明房屋的真正权利人是异议方。如果异议方能够举出反证，证明房屋的权属状况与登记簿的记载不一致，法院就直接采纳反证，登记簿上的记载就被推翻了。假若异议方举不出反证或者举出的证据不足以推翻登记簿上的记载，法院就应当按照产权登记簿或产权证的记载来认定产权归属。因此，法院裁判产权争议案件，通常就靠这个制度，对这个制度的理解是否准确直接影响着判决的合法与否。案例一中的一审法官之所以会直接依据房屋所有权证就作出权属认定，就是因为他把房产权证的权利推定力绝对化了，而没有认识到权利推定力的相对性。
2、登记的公信力。“尽管与公示相一致的物权并不存在，但信赖公示而为物权交易者便获保护，产生与真实的物权状况一样的法律效果。这一法律效果乃公示方法具备的另一机能或效力，是谓公信力。” 此公信力在法律上称为不动产登记的善意保护，二者只是名称的不同，讲的是同一个制度。
显然，不动产登记的公信力与权利推定力决然不同：前者是出于保护交易安全的政策目的，对不动产交易的善意第三人以特别保护，具有绝对的保护效力；后者通过举证责任的分配，保护登记簿上的权利人，效力是相对的，可以被反证所推翻，为解决物权存在的争议提供准则。 可见，异议人与登记权利人之间发生权属纠纷时，只有权利推定力发生效用，公信力根本没有用武之地。因此，那种认为审理权属纠纷案件时，民事审判会受到作为证据的登记簿或房产权证公信力约束和限制的观点是错误的。
3、登记的公定力。权利推定力和公信力是不动产登记在私法上的效力，公定力则是其在公法上的效力。因为，我国的不动产登记是由行政机关承担的，登记行为是一种行政确认行为 ，而“学说、立法和判例一致承认行政行为的公定力即行政行为一经作出，即使具有某种瑕疵，未经法定国家机关按法定程序认定及宣告，都将被作为合法行政行为来对待。” 同时，作为一种行政确认行为，房产登记行为（房产登记簿和产权证是其表现形式）只是登记机关对申请人提交的材料予以审查后对房屋权属状况的认可和确认，是对登记权利人拥有某房屋所有权的证明，而不是对相对人与第三人之间特定权利与事实的确权或裁决。登记行为本身不能直接使申请人获得权利，登记机关也无权以自己的意志和行为改变申请人与第三人之间的所有权这一民事权利。事实上，真正决定房屋所有权归属的是登记权利人与异议人之间或他们与其他民事主体之间的民事法律事实或行为（如合同行为，继承、婚姻等事实等等）。因此，即使登记行为被有权机关撤销或者确认违法或无效也并不能说明登记权利人一定不是实际的权利人，更不能得出异议人（通常为行政诉讼原告或行政复议申请人）就是实际权属人的结论（理由后文详述）。由此，在诸如案例二这类行政案件中，即使撤销颁证行为也无法让乙方获得争议房屋的产权，乙方要获得房屋共有权将不得不另寻救济途径。
（二）提高公信力：不动产登记实质审查之目的与效用
考察各国的登记制度可以发现，登记机关对于需提交的资料采取的审查模式有两种 ：一种是形式审查模式，即登记机构只对申请人是否提交了法定的申请材料进行审查。契据登记制度采行此模式。另一种是实质审查模式 ，即除了审查法定申请材料是否具备外，还要对材料的真实性、合法性予以审查。权利登记制度和托仑斯登记制度均采该模式。理论界和实务界普遍认为，我国目前的不动产登记实行的是形式审查模式。 而从我国《物权法》（2007年10月1日起施行）第12条规定的登记机构的审查职责来看，《物权法》施行后就应当采用实质审查模式。
这些国家的立法采取实质审查的目的和理由是什么呢？简单地说，是为了尽可能保证登记权利与实际权利状况相一致，从而提高登记的公信力，切实保障交易安全。从德日两国理论和实践的对比中，我们可以非常清楚地得出这一结论。在德国，“登记簿所记载的权利事项，对于善意第三人言，在法律上有绝对效力。” 为了发挥不动产登记对交易安全的保护作用，法律赋予不动产登记以如此公信力，但“登记的公信力难免会牺牲真正权利人的利益。为避免公信力的此一弊害，确保真实的权利，就必须使登记与真实的权利状态保持一致，为达这一目标，就实行实质审查制度。” 另有学者更是直接而明确地指出：要使登记的内容与真实的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质的审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。 实务界也认为：“采取实质审查还是形式审查，主要取决于立法上对登记的公信力的要求而定的。” 登记如果发生过多的错误，登记产生的公信力将会使真正的权利人受到损失，尤其可能使没有过错的无辜的人遭受损失。因此，登记机关应对当事人提出申请的内容进行实质性审查，以确保登记内容的真实性，从而提高登记的公信力。
在奉行意思主义的日本，主流的立法论主张维护不承认公信力的现状， 理由之一就是：在对于登记人员未赋予实质审查权的情况下，赋予登记公信力，势必严重损害真正权利人静的安全。 这一担心确实有其道理，但是，主张赋予意思主义下的登记以公信力，必然建立在变革意思主义下的形式审查的基础之上。这样，“如果意思主义下的登记制度‘完善’起来，特别是废形式审查主义而采实质审查主义，则登记反映真实权利的概率高起来了，登记机关承担错误登记的责任合情合理了，赋予登记公信力的障碍不存在了，倘真如此，登记具有（或应当具有）公信力也就成为不争之论了。”
综上所述，法律要求登记机关对于需提交的材料进行实质审查，其目的只是为了尽可能使登记簿记载的权利与真正的权利状况相一致，从而提高登记的公信力，进而保障交易安全。
三、权属之确定：行政诉讼不能承受之轻
有法官认为，“在房屋产权纠纷案件中，一方当事人对另一方当事人据以主张产权的房地产权证的效力提出异议。在这个民事案件中，诉讼标的是争议房屋的产权，行政机关颁发房地产权证的行为不是诉讼标的，但是，在一方当事人对房地产权证的效力提出异议的情况下，要解决房屋产权纠纷，必须先解决发证行为的效力问题。” 前已表明，司法实务中，很多法官都持该种看法和做法。但是，倘若研究问题不是浅尝辄止的话，我们就会很自然地进一步追问：此种情况下的行政诉讼对于民事诉讼中权属纠纷的解决真的有帮助吗？行政诉讼能承受和实现当事人及法官们寄予的厚望吗？试析如下。
（一）登记机构无权审查民事实体法律关系
有学者认为，登记发证行为是一个以解决民事争议为目的的行政裁决，因此应通过行政诉讼审查登记行为是否合法，并附带审理权属争议。 我们认为，根据现行法律的规定，登记机构并没有被授予对当事人之间的权属争议予以裁决的权力。国务院《城市私有房屋管理条例》第7条第2款规定：“证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”也就是说，当登记申请人无法证明自己的所有权或者当事人之间发生权属争议时，登记机构无权确定权属。而建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第21条则更是明确规定：“因房屋产权引起的纠纷，可以由当事人共同协商解决，也可以申请房地产仲裁机构仲裁或者诉请人民法院裁决。”这就清楚地表明，对于房屋权属争议，登记机构没有裁决和确定权利归属的权力，只能告知当事人通过其他途径解决。
也许有人会问：我国《物权法》施行后或者说将来制定出统一的《不动产登记法》后，登记机构是否会有权这样做呢？答案是否定的。作出这个判断基于如下理由：其一，《物权法》也没有授予登记机构裁决权属的权力。尽管其第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。但该条款也只是授予登记机构调查职权，其目的在于确保登记的准确性。其二，更为重要的是，如前述，我国的不动产登记行为是一种行政确认行为，而不是行政裁决。由此，房屋登记只是行政机关对相对人之间房屋权属关系与状态的认可与证明，其进行的登记审查只是国家对房屋权属变动进行的必要监控和管理；其只能审查当事人提供的申请材料是否符合法律规定的登记条件，而无权超出材料本身来认定财产的归属。因此，将来制定的《不动产登记法》不会也不应当赋予登记机构裁决权利归属的权力。否则，就背离了登记行为的性质。其三，对作为登记行为基础的民事行为（如物权变动的原因行为）和民事实体法律关系是否合法有效的判断权属于仲裁机构和民事审判部门。
既然登记机构并没有对房产权属争议进行裁决的职权和职责，当事人之间发生权属纠纷时，当然不能像案例二中那样以登记机关在颁证时未审查共有人是否同意即向丙颁发房地产权证为由，判决撤销颁证行为。 必须说明的是，在目前的行政诉讼法律制度下，囿于当事人的诉讼请求（即撤销房地产权证或者确认房地产权证无效或违法），人民法院在接到此种行政诉讼立案申请时，在符合其他立案条件的情况下，是应当予以立案的。
（二）否定登记行为合法性不等于确定异议人之权属
我国《行政诉讼法》第5条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”该条规定表明：其一，行政诉讼的审理对象是行政机关作出的具体行政行为，即审查具体行政行为的事实认定、法律适用、程序和职权等方面（通过审查被告的证据进行），而不是审查抽象行政行为，更不是审查有关原告的事实。曾经有些法官对此没有正确理解，出现了法官和被告共同审原告有无违法事实的荒唐场景。其二，对具体行政行为只审查其是否合法，而且，判断具体行政行为是否合法的标准应当是法律规定的被诉行政机关的职责， 法院不能以被告没有履行或没有正确履行法律规定之外的职责为由否定被诉具体行政行为的合法性（案例二的判决即犯了这个错误）。明确这两点之后，行政诉讼对于房产权属争议的解决有无作用就很明了了。
当事人仅仅因权属争议而对登记机构提起撤销房地产权证或者确认房地产权证违法或无效的行政诉讼后，人民法院只能对登记行为是否合法予以审查，即审查登记机构作出登记行为时是否依法履行了法律规定的各项审查职责 ，而无权对原告与第三人之间的财产归属这一民事实体法律关系作出认定。由此，其审查结果无外乎是以下两种：
一种结果是，如果法院经审理查明登记机构依法履行了各项审查职责，该登记行为即是合法的，即使原告能证明登记簿上记载的权利人不是真正的权利人，法院也不能认定登记行为违法。因为，如前所述，登记机构只能审查当事人提供的申请材料是否符合法律规定的登记条件，而没有职权也没有职责超出材料本身来认定房屋的归属。
另一种结果是，如果法院经审理查明登记机构没有依法履行审查职责，就应撤销房地产权证或者确认房地产权证违法或无效。这种行政诉讼的结果确实解决了登记行为的效力问题（即合法与否），也是原告所期望的，但该判决结果并不意味着对登记权利人实体权利的否定，因为行政诉讼无权审查决定财产归属的基础民事行为和实体法律关系是否合法有效，要解决房屋的归属争议还得回到民事诉讼中去。
显然，无论行政诉讼的结果如何，其结果与权属争议的解决并无实际的联系，对于当事人所真正争议和希冀解决的房产归属问题没有实质性的帮助，权属之确定成为了行政诉讼不能承受之轻。当然，也有人认为，在第二种结果中已经解决了房产权证的合法性问题，民事诉讼就可以据此生效判决结果轻松地不予采信房产权证这一证明权属的关键证据，进一步确定房产归属。此看法有一定道理，但问题是：一定要先通过行政诉讼来确定房产权证这一证据的合法性吗？仅仅通过民事诉讼是否就可以彻底解决房产权属争议呢？
四、民事诉讼：房屋权属争议解决之捷径
（一）是否实质审查不影响登记行为的公定力
有学者和法官认为，对于形式审查行政行为，民事审判可以审查确定其内容的真实性，对于实质审查行政行为则应当先中止民事诉讼，由有关行政机关或者行政审判庭解决其效力问题后再恢复民事诉讼。其立论基础和主要理由是： 其一，公定力来源于行政机关对行政权这种公权力的运用，来源于行政机关代表国家的意志对某一事项的注入和渗入。其二，行政权运用的范围以及行政机关意志渗透的程度决定公定力的限度和范围。形式审查行政行为的公定力是有限度和范围的，即只能表现在材料的完整和齐备上，而不能表现于材料自身的真实性上。实质审查行政行为所包含的内容在真实性、正确性上都具有公定力。其三，形式审查行政行为内容的真实性对民事审判不具有约束力，民事审判中可对形式审查行政行为所包含的民事法律关系的真实性进行审查判断。民事审判中不能对实质审查行政行为进行审查判断。我们认为，这种观点值得进一步推敲和商榷，理由如下：
首先，认为公定力来源于行政机关对行政权这种公权力的运用，来源于行政机关代表国家的意志对某一事项的注入和渗入不符合公定力的实质。该种观点实际上认为公定力的本质是行政机关的自我确信，即公定力是从行政行为的本质中产生的超实定法的效力。但是，这一认识早已受到了诸多批评，如日本学者认为，“不言而喻，这种见解不再具有妥当性。从法治主义的观点出发，不能把在原理上与法治主义的要求不相容的公定力，看成是从行政行为的本质中产生的超实定法的效力。” 事实上，“行政行为的公定力实质上是一种假设的法律效力。”“这种假设，是对行政行为的一种法律保护。”“它是一种法律假设，而不是行政机关的自我确信。它是假设和推定的结果，而不是行政特权的体现。” 由此，按目前的通说和立法实践，除无效行政行为外，其他行政行为只要一经作出，法律就假设和推定它为合法即具有公定力。
其次，公定力不会因行政行为是形式审查或者实质审查而有不同。由于“自我确信说”这一公定力本质观的不准确，该学者基于此而得出的结论即实质审查行政行为与形式审查行政行为的公定力有不同的范围和表现，显然就站不住脚了。同时，我们在前文也已证明，立法上要求不动产登记实行实质审查，其目的与效用只在于提高登记的公信力，进而保障交易安全，而与登记行为的公定力无关。事实上，公定力是法律针对行政行为本身的合法性所作的假设和推定，而不是对行政行为所审查的材料和内容在真实性、正确性上所作的假设和推定。因此，形式审查行政行为的公定力表现在材料的完整和齐备上、实质审查行政行为所包含的内容在真实性、正确性上具有公定力的说法是费解的、荒谬的。如果确实需要讨论某一行政行为的公定力，那也只能分析行政行为的不同内容（即行政行为的结果、据以作出行政行为的事实和证据以及适用的法律依据）是否都具有公定力。初步结论是：行政行为公定力的效力范围仅及于行政行为的结果，并不及于据以作出行政行为的事实和法律。
最后，该观点本身存在明显的矛盾和不统一。该观点认为，对于形式审查行政行为，民事审判庭可以审查判断其“所包含的民事法律关系的真实性”；对于实质审查行政行为，民事审判庭“不能对实质审查行政行为进行审查判断”。 显然，作者论述的民事审判庭审查判断的对象是不一样的：一个是行政行为所包含的民事法律关系的真实性，另一个则是行政行为本身。实际上，即使是形式审查行政行为，只要不属于无效行为，也具有公定力，根据行政法原理和立法规定，民事审判庭也是无权进行审判的。而对于民事法律关系的审判，前文已述、后文还将论述的是，其本来就是民事诉讼的审查权限，不会因为是由形式审查或实质审查行政行为所确定而有任何改变。
综上，认为行政行为的公定力来源于行政机关对行政权这种公权力的运用和来源于行政机关代表国家的意志对某一事项的注入和渗入、形式审查和实质审查行政行为的公定力具有不同的限度和范围的观点不符合行政法的基本原理，因而其关于民事审判庭对形式审查和实质审查行政行为有不同审判权的主张也就不攻自破了。我们的观点是：在房产权属纠纷民事诉讼中，无论对登记发证行为进行形式审查还是实质审查，民事审判庭对登记簿或产权证都有同样的审查判断权。
（二）民事诉讼可以直接对房屋权利归属作出认定
如前所述，登记发证行为只是一种行政确认行为，即只是登记机关在审查（无论形式审查抑或实质审查）申请人提交的法定材料后对相对人或相对人之间权利义务关系是否存在的认可和证明，登记本身并不能也没有创设新的权利义务关系。质言之，申请人能否获得登记取决于其与另一方之间的民事实体法律关系而非行政机关的登记，登记的功能只在于推定其所确认的民事法律关系的合法性，至于决定房屋权属的民事法律关系实质上是否合法有效，并不在登记机关的审查职权范围之内，该审查判断权属于民事审判庭或仲裁机构。
民事审判庭在审理房屋权属争议案件时，其审查对象是作为登记行为基础的民事实体法律关系，不动产登记簿和权属证书则是当事人提交的欲证明其为某房产所有权人的证据。 如前述，登记簿和权属证书的这种证据效力来源于不动产登记的权利推定力，因此，作为证据的登记簿和权属证书只具有“推定的证据效力”，而不具有“绝对”的证据力。 具体地说，诉讼一方举出登记簿或权属证书作为其有所有权的证据后，另一方举出反证且能够证明登记簿上的权利记载与真实的权利归属不一致，登记簿上记载的权利状况就被推翻了，法院就应当直接根据反证认定争议房屋的归属。如果另一方举不出反证或者举出的证据不足以推翻登记簿上的记载，法院就应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属。本文案例一中的一审法官仅仅以行政登记即房屋所有权证为据就直接否定原告麦某元对争议房屋主张的物权，正是因为其没有准确理解产权证书的“推定的证据效力”，而是把产权证书的证据效力绝对化了，由此作出了不恰当的判决。
需要说明的是，尽管民事判决推翻了登记簿或者权属证书上的权利记载，其实质只是民事判决推翻了登记对涉及的民事权利事项的推定，而并没有推翻登记行为即没有撤销登记行为或者确认登记行为违法或无效。显然，本文开头部分的第一种处理意见是混淆了登记的权利推定力和公定力，民事诉讼中根本不用审查登记行为的合法性（当然会从证据角度审查其合法性，但与行政诉讼对登记行为的合法性审查有本质不同）。如前述，根据行政诉讼法律的规定和法院内部的职能分工，民事诉讼实际上也没有权力审查行政行为的合法性即没有权力撤销登记行为或者确认登记行为违法或无效。有学者认为：这样的话，民事判决与登记行为内容就相互矛盾了，即判决确定的权利人与登记簿或权属证书记载的权利人不一致。 如何解决这一矛盾？
（三）权利人可据生效判决申请登记机构变更权属登记
民事判决确定了真正的房屋权属人之后，登记簿或产权证书的记载已被推翻，且根据司法最终原则，民事判决的认定效力高于登记行为，但由于民事诉讼无权审查登记行为的合法性，该登记行为形式上仍是有效的行政行为。此时，民事判决确定的权属人可以依据生效判决向登记机关申请权属的变更登记，通过变更登记由登记机构自己来废止之前的房产权证，从而彻底否定其合法性和公定力。这样做是有法律依据的。《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书，并公告原房屋权属证书作废。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请变更登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”“至于证明登记确有错误的证据，人民法院生效的裁判文书以及仲裁机构作出的生效的仲裁裁决当属其中。” 而登记机构必须依法履行其法定职责，按照人民法院生效裁判的内容变更登记，从而使登记权利人与实际权利人真正一致，保护真正权利人的利益。因此，仅仅通过民事诉讼就可以确定房屋的真正归属，而通过登记机构的变更登记，就可以否定原登记行为的合法性，根本无需经过对权属争议之解决毫无实质意义又费时费力的行政诉讼。
也许有人还会有这样的担心：在人民法院的裁判作出后、权利人申请变更登记之前的这段时间里，原房产权证还在另一方当事人手中，该当事人有可能把争议房屋转让、抵押或作其他处理，使判决难以执行。我们认为，消除这一担心并不难：实际权利人可以根据《物权法》第19条第2款的规定，在起诉之前就向登记机构申请异议登记，限制登记记载权利人对争议房屋的处分权，就能防止房屋被转让等，从而切实保障自身权益。
五、结束语：诉讼指引与立法完善
通过前文的论述，我们得出如下结论：行政诉讼无法解决房屋权属争议，而其撤销产权证书或者确认产权证书违法或无效，对于权属争议的解决也无任何实质意义。因此，发生权属争议时不需要先就房产权证提起行政诉讼，直接提起民事确权之诉就行了，仅仅通过民事诉讼就可以彻底解决当事人争议的房屋归属问题，房屋权属纠纷根本不存在许多法官和学者所困惑和争论的诉讼救济途径的选择问题。同时，在审理房产权属争议的民事诉讼中，无论不动产登记行为是实行形式审查还是实质审查，民事庭对登记簿或房产权证都有审查判断权，因为该审查判断只与不动产登记的权利推定力有关，而与登记行为的公定力无涉，不需要先中止民事诉讼。因此，鉴于人们对房屋权属争议救济途径的困惑和目前法律的局限，我们认为，人民法院在审查权属纠纷案件的立案时，应当给予当事人以诉讼指引。具体来说，如果是行政相对人对登记机构拒绝登记或错误登记而与登记机构发生纠纷的，引导当事人提起行政诉讼；如果是异议人对登记机构的登记簿所记载的房屋归属有异议的，应引导其以登记权利人为被告提起民事诉讼。当然，更为根本的是应当在制定《不动产登记法》等法律法规时，对涉及不动产登记的各类争议分别指明诉讼途径。