[本案要旨]

本案调解工作既化解了原、被告双方的矛盾，提高了审判效率，又使案外人即将形成的纠纷得到彻底解决，减少了诉累，取得法律效果与社会效果的统一。做好调解工作，要在查明案件事实的基础上，做好明理释法工作，让当事人明白调解方式也能很好地维护双方的利益。做被告调解工作时，要让被告知道违约应当承担的法律后果；做原告的调解工作则应从诉讼效果上下功夫，要让原告明白胜诉结果能够及时履行才是最佳的诉讼效果。

[案情概要]

原告：珠海段氏永信房地产投资顾问有限公司

被告：王冰

原、被告于2007年6月11日签订《物业出售代理合同》，约定被告将其所有的珠海市拱北情侣南路288号龙园海湾雅苑1栋A2809房委托给原告代理出售，合同对双方的权利义务均进行了约定。合同签订后，原告成功地将该房售出，原告与第三方签订了《委托购房代理合同》，收取了第三方的购房定金2万元，并将定金转交给了被告。交易过程中房屋被法院另案查封，致使原告与第三方签订的《委托购房代理合同》无法履行，被告又不将定金返还给原告，原告又面临第三方的诉讼。原告遂诉至法院要求被告返还定金2万元并赔偿佣金损失3万元，而被告提出定金并不是原告的定金，而是委托买房方第三方支付的，原告只是转交，故原告无权要求返还，而是应第三方提出，佣金损失也不存在，故被告辩称请求法院驳回原告的诉讼请求。

[调解过程]

在第一次开庭审理时，双方在法庭上展开了激烈争辩，互不相让，无法产生比较接近的调解方案。因涉及到原告与第三方签订的《委托购房代理合同》是否属实，原告的定金是否系转交第三方的定金等问题，庭审后不能马上作出判决。要查清上述事实，需要追加第三人，如果追加第三人，就必须一并处理第三人的定金返还问题，将第三人牵扯进诉讼，案件就更难调解。考虑再三，主审法官决定在追加第三人之前，组织原、被告进行调解。

调解前，主审法官先让原告主动了解第三方的态度，是否要求双倍返还定金，在了解到第三方只要原告退还定金本金就不再提起诉讼的情况后，主审法官召集双方进行面对面调解，讲解合同法中委托合同法律关系以及违约行为的认定、违约责任的承担方式，讲解最高人民法院关于诉讼调解工作的规定，指出本案以调解方式解决是双方最好的选择。通过法官释法，双方态度有了比较明显的改善，都表示愿意做一定的让步。主办法官抓住时机，又采用背靠背的方式进行调解，在与被告谈话时，指出合同不能履行主要是因为房屋被法院查封，责任在被告，追加不追加第三人，都不会影响对被告违约行为的认定，要被告尊重这一案件事实，主动与原告进行有效沟通，承担起自己的法律责任。如果判决，原告的诉讼请求是有事实和法律依据的；如果调解，法官可以做工作争取原告减少诉讼请求。经过主审法官多次的耐心解释，被告答应退还定金。做原告调解工作时，法官又从诉讼效率上做文章，指出在交易过程中房屋被法院另案查封，是原、被告都没有预料到的意外情况，被告在委托卖房时并无恶意，只要原告应得佣金能够得到保护，就不要过分要求被告赔偿。减少赔偿金额能够使被告接受调解方案，原告的利益可以更快地实现。如果调解不成功，案件要追加第三人、要变更诉讼程序重新开庭审理、面临二审和被告不履行判决时又需要强制执行，一系列的问题都会拖延原告及时兑现利益，从诉讼效益上看是不合算的。况且，第三方已表态只要退还定金20，000元应不再起诉，不要因为本案不能及时解决而面临另一起诉，而且诉讼会引起其他委托人对原告信誉的怀疑，影响原告的业务开展，希望原告从和气生财的角度，给被告予谅解，减少赔偿金额。原告在权衡利弊之后，接受了法官的建议，主动减少诉讼请求金额。

之后，又经过几轮背靠背的诉讼利害关系的疏导说服工作，原、被告的对立情绪明显好转，双方在支付多少佣金的距离越来越近。为争取调解成功，主审法官根据原告正常交易佣金标准提出了支付佣金标准提出了支付佣金6，000元的方案，双方最终自愿达成协议：被告于本调解书生效后退还原告购房定金20，000元，并赔偿原告佣金损失6，000元，合计26，000元；原告自愿负担案件受理费525元。双方最终化干戈为玉帛。协议签订后，被告及时履行了调解协议，原告及时将定金返还给了第三人，从而避免了另一起诉讼，原、被告及第三方都表示对本案的调解结果十分满意。

[点评]

本案案情和法律关系并不复杂，但如果将第三人拉进诉讼中来，原、被告的争议没解决反而引发原告与第三人、第三人与被告间的争议，因此调解是最好的方式，可以一案了结两个纠纷。在查清事实、分清是非的基础上进行调解，让有理的一方作适当让步，无理的一方认识到法律后果，调解技巧的运用至关重要。本案调解过程中，主审法官抓住纠纷的焦点，即被告存在违约行为并应当承担相应的法律后果，同时又针对原告希望尽快实现自己诉讼利益的心理，采取面对面释法、背靠背晓理的调解方式，切入当事人的心理层面，有的放矢的做调解工作，最终在当事人平等、自愿的基础上以调解结案。本案的成功调解，化解了双方当事人之间的矛盾，避免了与案外人即将形成的诉争，节约了诉讼资源，减少了当事人间的诉累，增进了社会和谐因素，真正做到了案结事了。

生效法律文书号：（2007）香民一初字第1852号民事调解书

主审法官：杜满秀

案例提供单位、部门：珠海市香洲区人民法院民一庭

案例编写人：杜满秀

点 评 人：刘天然